国内建筑新规严控“送面积”分析

为了增加销售量，获得更多的利润。开发公司也是想尽方法吸引购房者。

飘窗、阳台更规范

我们常说的买房“送面积”，是指利用设计规范，设计出既可供业主利用，又不计入销售面积或只计一半面积的空间，以提高得房率。开发商设计出赠送空间，工程造价并不会减少，还变相增加了楼盘的容积率，实际上是挤占了公共空间的面积，居住体验会打折扣，但这些方式受到市场的青睐，尽管许多时候“赠送”面积已经摊到房价里。

其中，开发商最常“送”的面积便是旧版《规范》不算面积的飘窗，有的甚至被做成假飘窗，业主装修时可以将窗台打掉变成房间面积。

因而新版《规范》明确要求，窗台与室内楼地面高差在0.45米以下、结构净高在2.1米及以上的凸(飘)窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。楼盘层高普遍2.9米左右，净高为2.7米左右，这样飘窗离地面至少要0.6米，不然算一半面积。

对于旧版《规范》规定只算一半面积的阳台，新版《规范》也更加细化。在主体结构内的阳台(凹阳台)，按其结构外围水平面积计算全面积;在主体结构外的阳台(凸阳台)，按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。过去不算面积的双层挑高阳台，现在至少算一半面积。

地下室、露台难再“送”

而在花园洋房、排屋别墅常见的“赠送”地下室、采光井做法中，业界也一般不计算面积。按照2005年出台的旧版《规范》，地下室、半地下室有计算建筑面积的规定，但地下室的建筑面积不计入容积率。

而按照新版《规范》，地下室、半地下室按其结构外围水平面积计算，结构层高在2.2米及以上的，应计算全面积;结构层高在2.2米以下的，应计算1/2面积。同时，有顶盖的采光井应按一层计算面积，结构净高在2.1米及以上的，应计算全面积;结构净高在2.1米以下的，应计算1/2面积。

此次《规范》还明确提出，对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结构层高在2.2米及以上的，应计算全面积，在2.2米以下的计算1/2面积。

打擦边球的还有露台。“设计时不封闭的露台不算建筑面积，但水暖电都预留好了，业主自己封装一下就是个大阳台，可多出10~20平方米的使用面积。不少开发商的住宅设计都有这么干，每层每家一个露台。”业内人士透露说。

对此，新版《规范》也做出了修改和约束：增加了建筑物架空层的面积计算规定，取消了深基础架空层;取消了有永久性顶盖的面积计算规定，增加了无围护结构有围护设施的面积计算规定;修订落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊的面积计算规定;删除了原室外楼梯强调的有永久性顶盖的面积计算要求;修订了外保温层的面积计算规定;增加了门廊的面积计算规定。

计算面积精细化

市面上“赠”面积的户型集中于中小户型，为了提高得房率，一些开发商甚至把89平方米的商品房做出了“3+1”户型。新版《规范》对过去“赠送”的面积空间给出细致的定义和计算规范，这为即将审批户型和入市的新项目加大了精细化设计难度。

据了解，新版《规范》的实施，如果是常见的“N+1”户型，将增加套内建筑面积和公摊面积，进而影响容积率和工程造价。由于现在已经可以从新版《规范》里找到出处和核算方式，所以现阶段的影响在于如何根据工程情况、建筑用途合理计算建筑面积、公摊面积。

根据介绍，7月前已报审规划审批的项目，仍按旧版《规范》执行，短期内新版《规范》对住房供应市场没有影响。另外，新版《规范》对不同城市的影响也不尽一致。如广州、上海等地2011年均出台了地方的建筑面积计算方法，这些标准对开发商的面积“赠送”做法已做出了严格的限制。

而开发企业对小户型的设计“追求”源于2006年出台的“70/90政策”，该政策要求2006年6月1日以后新审批、新开工的商品住房项目，必须建设70%以上套型建筑面积90平方米以下的住房。

“90平方米的面积设定当时是经过初步计算的，没想到会有各种形式的面积空间‘赠送’。”业内人士分析认为，当时的设定不够严谨，只有一个户型面积上限，多层、高层、超高层的公摊面积计算下来并不一样。而摊到高层、超高层，有的户型就可能损失10~20平方米的面积。一些开发商为了户型本身的合理性，或者更好地销售，让设计师利用规则漏洞采取了很多“偷”面积的手段。“而新版《规范》有助于更好地把控产品设计，以前允许打‘擦边球’，现在就不行了。”

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